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相続した実家が空き家になったとき、解体と売却のどちらが先か。決める前に確かめる3つの日付

2026年10月22日／フジケン

塀に囲まれた敷地に建つ、緑の屋根の小さな古い日本家屋のイラスト — イメージ画像（AI生成のイラスト・ローカルSDXL）

この記事は、公的な資料と解説記事を読んで整理したものです。僕が実家を解体した経験談ではありません。数字と条件は、確認した日を本文に書いています。

先に答えを書きます。「解体が先か、売却が先か」に、全員に共通する正解はありません。ただ、順番を決めるのは気持ちではなく、3つの日付です。1つ目は特例の期限、2つ目は毎年1月1日、3つ目は解体後1か月の登記の期限です（いずれも2026年10月21日時点の公表資料に基づきます）。この3つを先にカレンダーに書き込めば、解体の見積もりを取る前に、順番の候補がかなり絞れます。

背景にある数字も置いておきます。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸で過去最多、住宅全体の13.8%でした（時事通信の報道と国土交通省の資料で2026年10月21日に確認）。親御さんの家を引き継いだあとに「この家をどうするか」と悩むのは、珍しいことではなくなっています。

表1：確かめる3つの日付（2026年10月21日時点・各出典の記載による）
日付	何が決まるか	出典
① 相続開始から3年を過ぎる年の12月31日（かつ2027年12月31日）	売却益から最大3,000万円を差し引ける特例を使えるか	国税庁タックスアンサーNo.3306
② 毎年1月1日	住宅が建っている土地として固定資産税の軽減を受けられるか	横浜市の住宅用地特例の説明（賦課期日）
③ 解体した日から1か月	建物の滅失登記の申請期限	不動産登記法第57条（法務局の資料で引用）

この表がこの記事の中心です。以下、1つずつ出典と一緒に見ていきます。

1. 日付① 売却の特例には期限がある

相続した空き家を売るときに使える特例が、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。国税庁のタックスアンサーNo.3306（令和8年4月1日現在法令等と記載）によると、主な条件は次のとおりです（2026年10月21日に原文を確認）。

国税庁の記載で、2016年4月1日から2027年12月31日までに売ること
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
国税庁の記載で、売却代金が1億円以下であること（同ページの2026年10月21日時点の記載）
被相続人が住んでいた家屋が昭和56年5月31日以前の建築であること
国税庁の記載で、2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上いる場合、控除の上限は3,000万円ではなく2,000万円（同上・2026年10月21日時点）
売る場所の市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告書に添付すること

「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」は、たとえば2025年3月に亡くなった場合、2028年12月31日です。ところが特例そのものの期限が2027年12月31日なので、実際に使える期限は早いほうになります。この2つの日付は別々に書いておくことをおすすめします。

壁掛けカレンダーの1日に赤い丸がつけられた机の上の、書類の束と湯のみのイラスト — イメージ画像（AI生成のイラスト・ローカルSDXL。カレンダーの数字は後から描き直しています）

解体との関係は「その後の使い方」で決まる

建物を壊して土地として売る場合、国税庁は次の3点を求めています（同ページの記載・2026年10月21日時点）。相続のときから壊すときまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと。相続のときから売るときまで、同じく使っていないこと。壊したときから売るときまで、建物や構築物の敷地にしていないこと、です。つまり、壊したあとに駐車場や資材置き場にしてから売ると、条件を外れるおそれがあります。

FPや元国税専門官の解説記事では、親の生前に更地にしてしまうと、この特例の前提である「相続開始の直前まで親が住んでいた家」に当たらなくなるおそれがある、と繰り返し注意されています。何本かの解説は、相続前の解体で数百万円の税負担が生じた例を紹介していました。個別の事情は税務署や税理士に確認してください。

表2：特例を使う前提で、解体と売却の順番ごとに見るところ（国税庁No.3306の記載に基づく整理）
順番	特例で見るところ	自分で確認すること
建物を残して売る	昭和56年5月31日以前の建築であること。建物を残す場合は、耐震基準を満たすことも求められる（自治体資料）	登記簿の築年月日／耐震の証明が取れるか
解体してから売る	解体後の土地が、相続から売るときまで事業・貸付・居住に使われず、解体から売るときまで建物や構築物の敷地にもなっていないこと	解体後に駐車場や資材置き場にしていないか
売ってから解体する	買主が解体する形でも使えるかは、条件の細部まで国税庁と自治体の資料で確認が要る（僕は条件の細部を断定できない）	市区町村の窓口で「確認書」の交付条件を聞く

2. 日付② 1月1日で固定資産税が決まる

解体の時期を考えるとき、もう1つの日付が毎年の1月1日です。住宅が建っている土地には、固定資産税と都市計画税の軽減（住宅用地の特例）があります。横浜市の説明では、次のとおりです。

表4：住宅用地の課税標準の特例（横浜市の説明・2026年10月21日確認）
区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	価格の6分の1	価格の3分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	価格の3分の1	価格の3分の2

この特例は「1月1日（賦課期日）現在の状況」で判断される、と同じページに書かれています。ここからは僕の読みですが、1月1日に建物が建っていればその年度は特例の対象のまま、年内に壊して翌年の1月1日に更地なら、翌年度から軽減の対象外、という流れになるはずです。壊す時期が12月か1月かで、翌年度の負担が変わりうるわけです。実際の扱いは自治体で細かく違うので、解体の見積もりを取る前に、市区町村の固定資産税の窓口で確認してください。

逆に、放置にも税の影響があります。2023年6月14日に公布された改正空家法（同年12月13日施行）で、放置すると特定空家になるおそれのある「管理不全空家」への指導・勧告が始まり、勧告を受けるとその敷地は住宅用地の特例から外れる、と国土交通省や自治体の資料にあります。「壊すと税金が上がる」「放置しても上がることがある」の両方があるので、売る時期を決めてから逆算するのが、結局いちばん安全です。

解体費用の坪単価については、僕が出典を確認できた一次データがまだありません。ここでは数字を書かず、複数の業者に書面で見積もりを取って比べる、とだけ書いておきます。

3. 日付③ 解体したら1か月以内に登記する

登記まわりで押さえることを、先に3つ並べます。

期限は、滅失の日から1か月以内（不動産登記法第57条・法務局資料の引用を2026年10月21日時点で確認）
共有なら、共有者の1人から単独で申請できる（弁護士事務所の解説・2026年10月21日時点の確認）
相続登記は、取得を知った日から3年以内（2024年4月1日に義務化）

建物を取り壊したら、法務局に「建物滅失登記」を申請します。不動産登記法第57条は、表題部所有者または所有権の登記名義人に、滅失の日から1か月以内の申請を求めています（法務局の資料での引用を確認）。出典の確認は2026年10月21日時点です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になりうる、と解説されています（過料の根拠条文は第164条。法務省ページでの直接確認は済んでいないので、この点は参考情報です）。

共有の建物では、共有者の1人が単独で申請できるとされています（弁護士事務所の解説を参照）。登記が残ったままだと、固定資産税の通知が来続けるおそれがある、との指摘もあります。解体業者に「滅失登記の書類（取壊し証明書）をいつもらえるか」を最初に確認しておくと、1か月の期限に間に合いやすくなります（期限は上の出典のとおりです）。

なお、相続登記は、2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。順番としては、相続登記を済ませたうえで、解体や売却を進めるのが基本になります。

仮の試算で見る、順番による差

特例が使えるかどうかで、手元に残るお金はどのくらい変わるのでしょうか。他の解説記事でも似た試算が出ていますが、ここでは条件を僕が置き直して、3,000万円控除の効き方だけを見ます。次の表は実在の物件ではなく、説明用の仮の数字です。試算の時点は2026年10月21日です。税率は、長期譲渡所得の所得税15.315%と住民税5%を足した20.315%を使っています（税率は解説記事の記載で、国税庁の原文での確認は済んでいません）。

表3：仮の試算（実在の物件ではありません。数字は説明用に僕が置いたものです）
項目	特例を使えない場合	特例を使えた場合
売却額	1,800万円	1,800万円
取得費（不明なので売却額の5%と仮定。仮の数字・2026年10月時点）	90万円	90万円
譲渡費用（解体費として150万円と仮定。仮の数字・2026年10月時点）	150万円	150万円
特例の控除	なし	3,000万円（利益が控除額に収まるため課税は0円）
税額（税率20.315%と仮定。仮の数字・2026年10月時点）	1,560万円 × 20.315% ≒ 317万円	0円